Le choix du crédit immobilier

En fonction de sa situation financière, mais aussi des risques que l'on est prêt à prendre, le type de crédit immobilier retenu diffère. Taux fixe, taux variable, amortissable ou in fine, les nuances sont importantes.

LORSQUE l'on se lance dans les démarches et quelle que soit la formule adoptée, il faut appliquer deux règles. D'abord, toujours demander le " taux effectif global ", cela permet de vérifier le coût réel du crédit. Ensuite, mettre en concurrence les banques pour obtenir un taux plus bas, mais aussi négocier les frais annexes (comme le montant des pénalités en cas de remboursement anticipé, le coût des assurances...).

Taux fixe ou taux variable ?

Le prêt à taux fixe est le plus pratiqué en France. Il séduit par son extrême simplicité puisque tout est fixé à l'avance : le taux, la durée du remboursement, le montant des échéances. L'épargnant sait exactement à quoi il s'engage, mais en contrepartie, les taux sont plus élevés que ceux des prêts à taux variable.
Dans cette seconde catégorie, le taux du prêt peut augmenter ou baisser en fonction de la conjoncture. Le prêt à taux variable est généralement indexé sur l'Euribor, le taux de l'argent au sein de la zone Euro. Presque toutes les banques proposent des taux " capés ", autrement dit plafonnés. Par exemple, un taux variable de 4% capé à 2 points ne dépassera pas 6% et ne baissera pas en dessous de 2% même si l'indice de référence varie de plus de 2 points.
Il existe des prêts à taux variable sans plafond, ce sont les plus faibles du marché. Bien sûr, le risque est beaucoup plus grand, c'est pourquoi il est important dans ce cas-là de prévoir la possibilité de passer sur un prêt à taux fixe.

Les prêts in fine et amortissables

Les deux sont des prêts à taux fixe, mais le premier a une particularité. Dans le cas du prêt in fine, chaque mois pendant la durée du crédit, l'investisseur ne rembourse que les intérêts. À côté, il constitue une épargne en versant pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement prévu à cet effet. À l'échéance, le capital est remboursé en une seule fois. Cette formule, mise au point pour les personnes souhaitant réaliser des investissements locatifs, présente un avantage fiscal pour les foyers fortement imposés.
Dans l'autre variante, le prêt amortissable, le montant des intérêts diminue à chaque échéance puisqu'il est calculé sur le capital restant dû. La plupart des prêts octroyés par les banques sont en fait amortissables : le montant du capital remboursé augmente d'autant que les intérêts baissent, de manière à ce que les mensualités restent fixes.

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