Bailleur-locataire Pour le meilleur et pour le pire…

Il arrive que le " couple " bailleur-locataire ne soit pas une union des plus paisibles. Comment éviter les conflits ou réagir en cas de litige ?

COMMENT faire face à des situations conflictuelles entre le locataire et le bail-leur, et surtout éviter que celles-ci ne s'enveniment ? Rappelons qu'en signant le contrat de bail, les deux parties s'engagent à assumer des obligations et sont liées juridiquement. Parmi les litiges les plus fréquents se distinguent les contestations liées à l'état des lieux à l'entrée ou à la sortie du logement, ainsi que le non-paiement des loyers. L'une des plus grandes " hantises " de tout bailleur.

Changement de consommation

Depuis 10 ans, et surtout depuis ces cinq dernières années, les Français con-somment différemment. La part consacrée au loyer était auparavant primordiale. Dé-sormais, on s'aperçoit que les dépenses au niveau national représentent : pour l'automobile 30 milliards par an, 10 à 12 milliards pour l'ameublement, 64 milliards pour les technologies de l'information et de la communication...
Mais que reste-il pour les loyers, sachant que les salaires n'ont pas connu d'augmentation significative sur cette période ? La conséquence de ce changement de consommation des Français a eu - notamment - pour incidence, une augmentation des impayés. La part autrefois consacrée au loyer est entamée. Pour parer à cette problématique, les bailleurs privés peuvent se prémunir contre ce désagrément qui reste, somme toute, marginal.

Un nouveau dispositif

Le gouvernement a présenté en décembre dernier un nouveau système de garantie locative (GRL) pour permettre aux propriétaires de se prémunir contre les loyers impayés et favoriser la mise en location de logements actuellement inoccupés. Les pouvoirs publics ont fait le choix d'un système de financement assuré par les primes d'assurances versées par les bailleurs et par un système de compensation financé par le 1% et l'Etat. " L'ancienne GRL " n'a connu qu'un succès relatif, en raison de la réti-cence de certains assureurs considérant la solvabilité des locataires insuffisante.
Ouverte aux bailleurs privés, la nouvelle GRL est exclusive de toute garantie au paiement du loyer par un tiers, couvre notamment le loyer, les charges ainsi que les frais de contentieux. Certains contrats intègrent les frais de recouvrement ou coûts d'expulsion. Pour pouvoir bénéficier de cette garantie, deux conditions sont nécessaires : le loyer ne doit pas excéder 2 000 € par mois charges comprises et 50 % des revenus du locataire. Le système offre différentes garanties : impayés de loyers (plafond d'indemnisation de 70 000 €), dégradations locatives ou frais de contentieux.
La GRL ne date pas d'hier. Cette assurance, souscrite par les bailleurs, est aujourd'hui modernisée. Certains propriétaires n'y sont pas très favorables car c'est un système qu'ils jugent " immoral " : il s'agit de faire de l'assistanat en enlevant la responsabilité du locataire. Un avis partagé au niveau national. L'UNPI juge cette " nouveauté trompeuse, le système biaisé et la GRL structurellement inadaptée. Ce système ne tiendra pas : si le locataire était plus impliqué, cela changerait tout. ".
Dans les zones à secteur tendu comme la Côte d'Azur par exemple, la GRL ne serait pas adaptée. Elle n'inciterait pas les bailleurs à louer, en vue des nombreuses demandes reçues pour la location de leurs logements. En effet, le propriétaire risque de continuer à sélectionner le locataire en privilégiant celui pour lequel il n'aura pas d'assurance à payer.
Dans les zones avec un taux de vacance élevé, les loyers ont été diminués au niveau de ceux du parc locatif HLM, donc abordables. Cela peut inciter les bailleurs à prendre des locataires dont les revenus sont plus modestes.
Selon Jean Perrin, président de l'UNPI, " le marché incite déjà le bailleur à être moins exigeant dans ses critères et à baisser son loyer. Dans ces secteurs, les locataires peuvent aussi trouver un logement dans le parc public. La GRL ne sera donc efficace que là où elle est inutile. "

Si le dialogue est rompu

En cas de litige sur le montant du loyer, l'état des lieux, le dépôt de garantie, les charges, réparations locatives… peut intervenir la " Commission départementale de conciliation des baux d'habitation ". Encore méconnue, cette commission mixte paritaire (moitié locataires, moitié propriétaires), instance de proximité, accessible à tous et facile à saisir, permet souvent de trouver des solutions amiables aux conflits opposants bailleurs et locataires, en évitant les coûts d'une procédure contentieuse parfois longue. Le cas échéant, les parties pourront toujours saisir la justice.

Audrey THERON.